กู้สร้างโรงงานและโกดังสำหรับ SME 

บทความนี้จะช่วยอธิบายภาพรวมอย่างเป็นระบบว่า

• เมื่อใดควรเริ่มพิจารณาสร้างโรงงานหรือโกดังเอง

• สินเชื่อ SME ที่ใช้สำหรับก่อสร้างโรงงานและโกดังมีรูปแบบใดบ้าง

• ธนาคารและสถาบันการเงินใช้เงื่อนไขใดในการพิจารณาอนุมัติ

• ต้องเตรียมเอกสารอะไร และมีความเสี่ยงใดที่ต้องบริหารในช่วงก่อสร้าง

• วางโครงสร้างเงินกู้อย่างไรไม่ให้กลายเป็นภาระระยะยาวของธุรกิจ

เพื่อให้เห็นภาพโครงสร้าง สินเชื่อเพื่อธุรกิจ SME ทั้งระบบ แนะนำให้อ่านควบคู่กับบทความ
สินเชื่อเพื่อธุรกิจ SME คืออะไร? คู่มือฉบับเจ้าของกิจการ และ
สินเชื่อเครื่องจักรและอุปกรณ์ เพื่อขยายกำลังการผลิต
เพื่อเข้าใจการจัดเงินกู้ฝั่ง “อาคาร” และ “เครื่องจักร” ไปพร้อมกัน

การสร้างโรงงานหรือโกดังไม่ใช่เพียงการย้ายสถานที่ แต่เป็น การลงทุนระยะยาวที่ผูกอนาคตของธุรกิจหลายปี
คำถามสำคัญที่ควรถามก่อนคือ

“ธุรกิจของเราจำเป็นต้องมีโรงงานหรือโกดังของตัวเองจริง ๆ หรือเป็นเพียงความไม่สะดวกชั่วคราว?”

สัญญาณว่าธุรกิจเริ่มพร้อมลงทุนระยะยาว

• พื้นที่ปัจจุบันไม่เพียงพอ และการเช่าต่อไม่คุ้มค่าในระยะยาว

• ต้องเช่าหลายสถานที่ ทำให้ต้นทุนโลจิสติกส์สูง

• ยอดขายและกำลังการผลิตเติบโตต่อเนื่อง ไม่ใช่เพียงงานใหญ่ครั้งเดียว

• มีฐานลูกค้าประจำหรือออเดอร์สม่ำเสมอ

• แผนธุรกิจ 5–10 ปียังต้องใช้โรงงานหรือโกดังลักษณะเดิม

• เมื่อคำนวณค่าเช่าระยะยาว พบว่าใกล้เคียงกับค่างวดผ่อนโรงงานของตนเอง

หากตรงหลายข้อ การพิจารณา สินเชื่อ SME เพื่อสร้างโรงงานหรือโกดัง จะเริ่มมีเหตุผลเชิงธุรกิจมากขึ้น

ประเภทสินเชื่อที่ใช้ก่อสร้างโรงงานและโกดังสำหรับ SME

แม้จะเรียกรวมว่า “กู้สร้างโรงงาน” แต่ในทางปฏิบัติ สินเชื่อ SME สามารถแบ่งโครงสร้างหลักได้ดังนี้

1. สินเชื่อเพื่อที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (Term Loan)

ลักษณะสำคัญ

• ใช้ซื้อที่ดินและ/หรือก่อสร้างโรงงานหรือโกดัง

• ธนาคารปล่อยเงินกู้เป็นงวดตามความคืบหน้าการก่อสร้าง

• ระยะเวลาผ่อนชำระประมาณ 5–15 ปี

เหมาะกับ

• ธุรกิจที่ต้องการเป็นเจ้าของที่ดินและอาคาร

• โครงการที่มีแบบก่อสร้างและผู้รับเหมาชัดเจน

2. รีไฟแนนซ์พร้อมขอวงเงินเพิ่ม

เหมาะสำหรับธุรกิจที่

• มีโรงงานหรือโกดังอยู่แล้ว

• ต้องการปรับโครงสร้างหนี้ให้เหมาะสมขึ้น

• ขอวงเงินเพิ่มเพื่อปรับปรุงหรือขยายอาคาร

3. สินเชื่อผสม (ที่ดิน + อาคาร + เครื่องจักร)

กรณีลงทุนครบทั้งระบบ เช่น

• ซื้อที่ดิน

• สร้างโรงงาน

• ลงทุนเครื่องจักรใหม่

จุดสำคัญคือ ต้องจับคู่ “ประเภทเงินกู้” ให้เหมาะกับ “อายุการใช้งานของทรัพย์สิน”
เรื่องนี้จะอธิบายแบบละเอียดในบทความ เงินทุนระยะสั้น vs ระยะยาว สำหรับธุรกิจ SME และ เลือกใช้ OD หรือ Term loan สำหรับเงินทุนหมุนเวียนธุรกิจ

เงื่อนไขหลัก ๆ ที่ธนาคารดูเมื่อเราขอกู้สร้างโรงงาน

ต่างจากการขอสินเชื่อหมุนเวียน ธนาคารจะมองโครงการสร้างโรงงาน/โกดังเป็น “โปรเจ็กต์ใหญ่” ที่ต้องประเมินหลายมุมมากขึ้น โดยปัจจัยที่มักใช้ดู เช่น

1. ที่ดินและทำเล

• ที่ดินเป็นของกิจการหรือของผู้ถือหุ้นรายใดรายหนึ่ง

• สถานะเอกสารถูกต้องหรือไม่ (โฉนด น.ส.3 ก ฯลฯ)

• ทำเลอยู่ในโซนอุตสาหกรรม/พื้นที่ที่กฎหมายและผังเมืองอนุญาตให้สร้างโรงงานหรือโกดังได้หรือเปล่า

• การเข้าถึงถนนหลัก ทางโลจิสติกส์ และสาธารณูปโภค

ที่ดินที่เอกสารชัด ทำเลเหมาะ จะช่วยให้มูลค่าประเมินสูงขึ้น ทำให้ “วงเงินกู้เทียบกับมูลค่าหลักประกัน (LTV)” ดูน่าสนใจสำหรับธนาคารมากขึ้น

2. แบบก่อสร้างและงบประมาณโครงการ (BOQ)

ธนาคารจะไม่ปล่อยกู้จากคำพูดประมาณว่า “จะสร้างโกดังประมาณ 1,000 ตร.ม.” แต่ต้องการเห็นเอกสาร เช่น

• แบบสถาปัตย์/วิศวกรรมหลัก ๆ

• รายการคำนวณวัสดุและงบประมาณ (BOQ) จากวิศวกร/ผู้รับเหมา

• ระยะเวลาโครงการก่อสร้างโดยประมาณ

สิ่งที่เขาอยากเห็นคือ

• งบประมาณสมเหตุสมผล ไม่ต่ำหรือสูงจนผิดปกติ

• โอกาสที่งานจะ “บานปลาย” ต่ำ เพราะมีการวางแผนร่วมกับมืออาชีพแล้ว

3. โปรไฟล์และศักยภาพของธุรกิจ

• ยอดขายย้อนหลัง 2–3 ปี (ถ้ามี)

• แนวโน้มธุรกิจ (เติบโต, ทรงตัว, หรือถดถอย)

• กลุ่มลูกค้าหลักและสัญญาระยะยาว (ถ้ามี)

• ความสามารถในการสร้างกระแสเงินสดมาจ่ายหนี้ระยะยาว

ในจุดนี้ บทความชุดอื่นอย่าง สินเชื่อ SME คืออะไร? ต่างจากสินเชื่อบุคคลอย่างไร และ สินเชื่อ SME เริ่มต้นธุรกิจ ต้องเตรียมอะไรบ้าง ที่พูดถึงการเตรียมเอกสารและสเตทเม้นต์ จะช่วยเสริมภาพด้วย

4. ความสามารถในการผ่อน (DSCR / Cash Flow)

สำหรับโครงการก่อสร้างโรงงาน/โกดัง ธนาคารมักให้ความสำคัญกับ

• “ค่างวดต่อเดือน” เทียบกับ “กระแสเงินสดจากธุรกิจ”
  
  

• ตัวเลขอย่าง DSCR (Debt Service Coverage Ratio) ว่ามีกระแสเงินสดพอจ่ายหนี้ได้กี่เท่า
  
  

แม้ SME ไม่จำเป็นต้องรู้สูตร DSCR ละเอียด ขอแค่เข้าใจหลักง่าย ๆ ว่า

ถ้าค่างวดผ่อนโรงงาน+หนี้อื่น ๆ รวมกัน “กินกำไรเกือบทั้งหมด” ธนาคารจะมองว่าเสี่ยงมาก

การมีเงินสำรองและกำไรเหลือพอจะลงทุนส่วนอื่นบ้าง เป็นสัญญาณที่ดี

5. เงินลงทุนของเจ้าของเอง (Equity/เงินดาวน์)

โครงการก่อสร้างที่ดีในสายตาธนาคารคือ

เจ้าของ “ลงเนื้อ” ตัวเองส่วนหนึ่ง + ใช้เงินกู้ส่วนหนึ่ง

โดยทั่วไป วงเงินกู้มักอยู่แถว ๆ 60–80% ของมูลค่าโครงการ (ตัวเลขจริงขึ้นกับธนาคารและโปรไฟล์ของธุรกิจ)
ส่วนที่เหลือต้องใช้ทุนตัวเอง ทั้งในรูปเงินซื้อที่ดินเดิม หรือเงินดาวน์/ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ

เอกสารที่ควรเตรียมสำหรับกู้สร้างโรงงาน/โกดัง

นอกจากเอกสารกู้สินเชื่อธุรกิจทั่วไป (งบการเงิน, สเตทเม้นต์, เอกสารจดทะเบียน ฯลฯ) โครงการสร้างโรงงานจะใช้เอกสารเพิ่มเติม เช่น

• โฉนดที่ดิน + แผนที่ภาคพื้น (ถ้ามี)

• แบบก่อสร้างเบื้องต้น (สถาปัตย์/วิศวกรรม)

• BOQ หรือรายการประมาณการค่าก่อสร้าง

• สัญญาว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง (ถ้าเซ็นแล้ว) หรือใบเสนอราคาจากผู้รับเหมา

• เอกสารเกี่ยวกับใบอนุญาตก่อสร้าง/โรงงาน (เช่น ร.ง.4 สำหรับกิจการประเภทที่ต้องขอ) หรือแผนการยื่นขออนุญาต

เตรียมให้ครบตั้งแต่ต้น จะช่วยให้กระบวนการพิจารณา “ไหลลื่น” กว่า ต้องวิ่งตามเก็บเอกสารทีละชิ้นกลางทาง

ความเสี่ยงในช่วงก่อสร้างที่เจ้าของกิจการต้องเผื่อใจ

ช่วง “กำลังก่อสร้าง” เป็นช่วงที่เหนื่อยและเสี่ยงที่สุด เพราะ

• เงินไหลออก แต่โรงงาน/โกดังยังสร้างรายได้ไม่ได้เต็มที่

• ถ้าโครงการดีเลย์ ต้นทุนดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายอื่นจะบานไปเรื่อย ๆ

ความเสี่ยงที่พบได้บ่อย เช่น

1. งบก่อสร้างบานปลาย

   • ราคาวัสดุขึ้น

   • งานเพิ่ม, งานแก้, หรือเปลี่ยนแบบกลางทาง

   • ผู้รับเหมาประเมินงบต่ำไปตั้งแต่ต้น

2. โครงการล่าช้ากว่ากำหนด

   • ฝนตก/สภาพอากาศ

   • แรงงานไม่พอ หรือผู้รับเหมาบริหารโครงการไม่ดี

   • รออนุญาตจากหน่วยงานรัฐ

3. กระแสเงินสดของธุรกิจตึง

   • ลืมกันเงินสำรองไว้พอ

   • รับงานใหญ่เพิ่มช่วงก่อสร้าง แต่ทุนหมุนไม่พอ ทำให้งานเดิมก็ลำบาก โครงการใหม่ก็เครียด

ทางแก้คือ

• เผื่อเงินสำรองทั้งสำหรับ “โครงการก่อสร้าง” และ “การดำเนินธุรกิจปกติ” อย่างน้อย 3–6 เดือน

• วางแผนวงเงินหมุนเวียน เช่น วงเงิน OD หรือสินเชื่อหมุนเวียน ให้พอรองรับช่วงเปลี่ยนผ่าน (แต่ต้องใช้แบบมีวินัย)

รายละเอียดการใช้ OD อย่างปลอดภัยแนะนำให้อ่านต่อในบทความ วงเงิน OD คืออะไร ใช้อย่างไรให้ธุรกิจไม่จมดอกเบี้ย

เช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจกู้สร้างโรงงานหรือโกดัง

• ธุรกิจเติบโตต่อเนื่อง ไม่ใช่เพียงช่วงสั้น

• มีเหตุผลทางธุรกิจชัดเจนในการลงทุน

• ประเมินแล้วว่าสินเชื่อ SME ที่ขอ ยังอยู่ในระดับที่ผ่อนไหว

• มีเงินสำรองรองรับความเสี่ยง

ถ้าส่วนใหญ่ติ๊กได้ครบ แปลว่าคุณเริ่มเข้าใกล้จุดที่พร้อมจะคุยเรื่อง สินเชื่อสร้างโรงงาน หรือ สินเชื่อสร้างโกดังสำหรับ SME อย่างจริงจังแล้ว

สรุป: โรงงาน/โกดังไม่ใช่แค่ “ตึก” แต่เป็นโครงสร้างเงินกู้ระยะยาว

การ กู้สร้างโรงงานและโกดังสำหรับ SME เป็นก้าวใหญ่ของธุรกิจ เพราะเกี่ยวข้องกับ

• เงินลงทุนก้อนใหญ่

• ภาระหนี้ระยะยาว

• ความสามารถในการบริหารโครงการก่อสร้างและการดำเนินงานควบคู่กัน

ถ้าคิดและวางแผนดี

• โรงงาน/โกดังจะกลายเป็น “ฐานผลิตและฐานโลจิสติกส์” ที่ทำให้ธุรกิจโตได้อีกหลายเท่า

• สินเชื่อจะเป็น “คันโยกขยายกิจการ” มากกว่าเป็นภาระถ่วง

แต่ถ้าข้ามขั้น ไม่ประเมินความเสี่ยงและความสามารถในการผ่อนให้ดี ก็อาจกลายเป็นภาระที่ทำให้ทั้งเจ้าของและธุรกิจเหนื่อยล้าไปอีกหลายปี

กำลังวางแผนสร้างโรงงานหรือโกดัง แต่ยังไม่แน่ใจว่าเงื่อนไขสินเชื่อจะเป็นอย่างไร?

คุณสามารถส่งข้อมูลเบื้องต้น เช่น

• ประเภทธุรกิจและสินค้าที่ผลิต/เก็บ

• ยอดขายปัจจุบัน และเป้าหมายใน 3–5 ปี

• ทำเล/ที่ดินที่เล็งไว้ และงบประมาณก่อสร้างคร่าว ๆ

เพื่อให้ทีมที่ปรึกษาช่วย

• ประเมินโครงสร้างสินเชื่อที่เหมาะกับธุรกิจของคุณ

• ช่วยเช็กลิสต์เอกสารที่ควรเตรียมก่อนคุยกับสถาบันการเงิน

• ชี้จุดเสี่ยงที่ควรระวังระหว่างออกแบบโครงการและช่วงก่อสร้าง